Làm sao để đặt cọc mua nhà an toàn?

Đặt cọc tiền là một trong những khâu vô cùng quan trọng trong mua bán nhà đất. Nó có thể là yếu tố quyết định việc giao dịch thành công hay thất bại.

Có một thực tế hiện nay đang diễn ra là nhiều người chỉ quan tâm đến hợp đồng mua bán mà dễ bỏ qua việc này, dẫn đến nhiều rủi ro như mất tiền cọc mà không đòi được nhà.

Chủ quan dẫn đến rắc rối

Việc đặt cọc mua bán nhà đất hiện nay vẫn là theo quy định của Luật Dân sự. Bên mua giao một số tiền đặt cọc cho bên bán nhằm đảm bảo kí kết hợp đồng mua bán hoặc thực hiện hợp đồng mua bán. Vì vậy nếu bên mua không thực hiện hợp đồng như đã kí kết thì sẽ bị mất tiền cọc. Ngược lại nếu bên bán không thực hiện theo thỏa thuận sẽ phải trả lại tiền đặt cọc cho bên mua và kèm theo 1 khoản tiền đã đặt cọc cho bên mua.

Nghe đơn giản vậy nhưng một số người không am hiểu về luật hoặc chủ quan nên  gặp rắc rối trong đặt cọc mua nhà, mất thời gian và ôm vướng bận vào mình.

Câu chuyện của chị M là một ví dụ. Dù may mắn mua được nhà nhưng chị M. cũng “lên bờ xuống ruộng” với việc đặt cọc. Chị kể căn nhà mà hiện tại gia đình chị đang ở, trước đó khi đặt cọc để mua, bên bán đưa ra nhiều điều kiện khó đáp ứng như tiền đặt cọc cao, thời gian giao tiền gấp,… Đó là chưa kể, vì sơ ý, trong văn bản đặt cọc chỉ nêu trách nhiệm của bên mua sẽ mất tiền cọc nếu không mua nhà mà không nói đến điều này cũng áp dụng ngược lại cho bên bán nếu vi phạm. Sợ mất tiền cọc lại không mua được nhà nên chị M. đành cố chịu chấp nhận.

Theo các luật sư, mua nhà thì đặt cọc quan trọng hơn cả hợp đồng mua bán. Lý do là bởi vì những điều khoản hay thỏa thuận khi giao kèo của việc thực hiện giao dịch về sau đều nằm ở đây. Người mua nếu không muốn gặp bất lợi phải tìm hiểu kỹ về ngôi nhà muốn mua, chủ sở hữu liên quan và các thỏa thuận trong suốt quá trình xác lập giao dịch đều phải thận trọng.

Không nên đặt quá 20% khi mua nhà

Luật không quy định phải đặt cọc bao nhiêu, tuy nên, theo những người có kinh nghiệm, chỉ nên đặt cọc không quá 20% đối với hoàn cảnh bình thường. Đặt cọc càng nhiều càng phải cẩn trọng vì dễ gặp rủi ro.

Thực tế cho thấy có không ít trường hợp người mua đã đặt tiền cọc song bên bán đưa ra nhiều lý do vô lý khiến người mua gặp khó khăn, thậm chí không thực hiện tiếp được thỏa thuận và mất tiền cọc.

Theo các luật sư chuyên về nhà đất, khi đặt cọc, về hình thức nên lập thành văn bản có người làm chứng. Về nội dung, phải cẩn thận từng câu, từng chữ.

Hiện nay thường sử dụng đặt cọc trong hai trường hợp đặt cọc: đặt cọc để kí kết hợp đồng và đặt cọc để thực hiện hợp đồng.

Trong đó, đối với trường hợp đặt cọc để kí kết hợp đồng, thường các bên chỉ đưa ra các vấn đề cơ bản như giá bao nhiêu, thanh toán như thế nào hay ngày nào ra công chứng,… Tuy nhiên, mẫu hợp đồng nội dung chưa có nên bên bán vẫn có thể lấy lí do nào đó để không thực hiện đến cùng hợp đồng do phát sinh tranh chấp nội dung hợp đồng. Chính vì thế, trường hợp này đặt cọc phần lớn là do thiện chí của cả hai bên. Chế tài về đặt cọc cũng đã có nhưng xử lý được là cả vấn đề.

Đối với trường hợp thực hiện hợp đồng, lúc này hợp đồng có rồi nên thỏa thuận các bên đã rõ ràng nên có thể áp dụng được. Cần lưu ý, đối với hợp đồng công chứng, thường sẽ đề là các bên thanh toán, đặt cọc hay thỏa thuận ngoài do đó nếu mua bán bằng hợp đồng công chứng, các bên nên ký kết một văn bản ngoài về việc đặt cọc đó.

Bên cạnh đó, người mua nhà cũng cần chú ý, tiền đặt cọc hoàn toàn khác với tiền thanh toán, tránh bị bên bán đánh đồng và bất lợi cho người mua.

Nguồn: homedy